Udział lokalnego kapitału na polskim rynku nieruchomości wciąż jest praktycznie niewidoczny. Większość nieruchomości komercyjnych pada łupem zagranicznych inwestorów. Dlaczego tak się dzieje? Jak wyglądał rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przez ostatnie lata i jak on wygląda obecnie? Jest to ciekawe zagadnienie, któremu bliżej przyjrzymy się w poniższym artykule. Zapraszamy!

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce - rys historyczny

Tylko w 2020 roku w polskie nieruchomości komercyjne zainwestowano 4,2 mld euro. Były to pieniądze pochodzące od inwestorów z Niemiec, USA, ale również Czech, Węgier i Singapuru. Jak to się dzieje, że w na naszym rodzimym rynku nasi inwestorzy ustępują innym z krajów, które wcale nie są bogatsze od Polski? Warto przybliżyć sobie, jak to wyglądało od końca XX wieku.

Po zakończeniu komunizmu w Polsce w latach 90. XX wieku do Polski zaczęli zjeżdżać się pierwsi inwestorzy. Komercyjną ekspansję rozpoczęły Wielka Brytania oraz Francja. Po latach pustych półek w sklepach Polacy mieli olbrzymie aspiracje oraz potrzeby. Do Francuzów i Brytyjczyków dołączyli Niemcy oraz Amerykanie. Pojawiały się pierwsze centra handlowe. Nad Wisłę przyciągał ich wysoki zwrot w porównaniu do niewielkiego ryzyka. Polska rozwijała się bardzo szybko, a tempo zmian gospodarczych przyśpieszyło jeszcze bardziej po wejściu do Unii Europejskiej w 2004 roku.

W ślad za krajami zachodnimi ruszyły do Polski inne kraje z różnych regionów świata np. Izrael czy Australia. Ta druga w latach 2003-2012 wyeksportowała do Polski 800 mln euro. W przypadku centrów handlowych największymi inwestorami w ostatniej dekadzie były... firmy z Republiki Południowej Afryki. Kraj odległy i egzotyczny, który zainwestował w Polsce 2,15 mld euro.

Jak obecnie kształtuje się segment inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Praktycznie cały rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce zdominowany przez zagranicznych inwestorów. Poszukują oni stabilnych oraz pewnych stóp zwrotu. Jak wynika z naszego raportu, tylko w pierwszej połowie 2022 roku wolumen transakcji wyniósł 2,88 mld euro. Jest to wzrost o 44% w porównaniu do poprzedniego roku. Wojna na Ukrainie, inflacja nie zatrzymała inwestorów. Transakcje na rynku nieruchomości handlowych wyniosły 28% całości tej kwoty. W badanym okresie najwięcej w Polsce inwestowały firmy z USA (34%), RPA (11%) i Szwecji (10%). Warte odnotowania jest fakt, że coraz częściej uwagę inwestorów skupiają nieruchomości komercyjne, a nie mieszkania na wynajem. Jest to spowodowane wzrostem cen mieszkań, stóp procentowych oraz kosztów wytworzenia.

Udział rodzimego kapitału w rynku nieruchomości - dlaczego Polska ma jeszcze wiele do zrobienia?

Niski udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości, wynoszący zaledwie 2%, stawia Polskę w niekorzystnym świetle w porównaniu np. z naszym południowym sąsiadem - Czechami. W tym kraju odsetek ten sięga aż 60%. Istnieje wiele czynników, które przyczyniają się do tej dysproporcji, lecz jednym z najpoważniejszych jest brak odpowiedniej legislacji sprzyjającej inwestowaniu w nieruchomości. W Polsce nadal brakuje uregulowań umożliwiających zarówno indywidualnym, jak i instytucjonalnym inwestorom lokowanie kapitału w nieruchomościach komercyjnych. Przykładem takiej brakującej regulacji są fundusze typu REIT (Real Estate Investment Trusts), które od lat cieszą się popularnością w Stanach Zjednoczonych i wielu krajach Europy.

Fundusze REIT są specjalnymi typami funduszy inwestycyjnych, które inwestują głównie w nieruchomości komercyjne, takie jak biurowce, centra handlowe czy apartamentowce. Jednakże w Polsce brakuje konkretnych przepisów, które umożliwiłyby działanie i rozwój takich funduszy. Tego rodzaju brak uregulowań sprawia, że lokalni inwestorzy, zarówno indywidualni jak i instytucjonalni, zniechęceni niepewnością prawną oraz brakiem instrumentów inwestycyjnych, zwracają się ku innym formom lokowania kapitału.

Co dalej z rynkiem nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Aby poprawić sytuację na rynku rodzimych inwestorów, konieczne są zmiany. Wprowadzenie odpowiednich regulacji umożliwiających działanie funduszy REIT w Polsce mogłoby przyczynić się do zwiększenia udziału krajowych inwestorów w rynku nieruchomości. Przyczyniłoby się to do zwiększenia płynności na rynku nieruchomości oraz do jego dalszego rozwoju, co w dłuższej perspektywie mogłoby przynieść korzyści zarówno dla inwestorów, jak i gospodarki.