Jesteśś właścicielem nieruchomości komercyjnej i poszukujesz odpowiednich najemców, ale nie do końca wiesz, na co zwrócić uwagę, żeby osiągnąć jak największe zwroty z inwestycji i możliwie jak najbardziej zminimalizować ryzyko? Nie masz pewności, co powinno Cię najbardziej interesować w tym procesie z perspektywy wynajmującego? Stworzyliśmy ten artykuł specjalnie po to, aby ułatwić Ci tę drogę. Wyróżniamy najważniejsze elementy, które powinny Cię zainteresować, jeśli decydujesz się na wynajem nieruchomości i podpowiadamy, jak możemy Ci pomóc w tym procesie.

Co jest najważniejsze w procesie najmu z punktu widzenia wynajmującego?

Dobór najemców

To, jakie podmioty będą wynajmowały lokale w danym budynku komercyjnym, ma z punktu widzenia wynajmującego bardzo duże znaczenie. Na początek warto dokładnie zweryfikować najemcę, w tym między innymi jego wiarygodność finansową. Istotne może być również to, od jakiego czasu dany podmiot działa na rynku i jakie jest jego doświadczenie oraz standing finansowy. Czy wynajęcie mu lokalu na pewno okaże się korzystne dla wynajmującego? Warto też dokładnie przyjrzeć się branży, w której działa potencjalny najemca i temu, jaki jest jej aktualny status na rynku. Stroną umowy może być też bezpośrednio dana marka lub jej partner franczyzowy. Duzi wynajmujący, za którymi stoją fundusze, preferują podpisywanie umów bezpośrednio z właścicielami marek, co powinno zagwarantować lepszy standard operacyjny sklepu oraz stabilniejszą sytuację finansową. Niemniej jednak nie należy ignorować franczyzobiorców, którzy często znają lokalne uwarunkowania rynkowe i mają większą elastyczność w podejmowaniu decyzji biznesowych, a co za idzie chętniej rozważą wejście do mniejszych obiektów lub projektów położonych w mniejszych miastach.

Odpowiedni dobór najemców może okazać się kluczem do przyciągnięcia do obiektu nowych klientów, zwiększenia wartości rynkowej danej nieruchomości, a co za tym idzie powodzenia całej inwestycji. Najemców należy dobierać według wypracowanej strategii tenant mix, dostosowanej do wielkości danej nieruchomości, tzw. catchment area (zasięgu oddziaływania centrum, wskazującego na profil i potrzeby klientów tam zamieszkujących), lokalizacji i dostępności komunikacyjnej obiektu. Wynajmujący obiektu handlowego musi także znaleźć jakiś unikalny element wyróżniający go na tle istniejącej lub planowej konkurencji działającej w strefie oddziaływania centrum. Dodatkowo warto zadbać o to, aby ułożenie najemców na terenie centrum było spójne, tj. najemcy z jednego segmentu byli zlokalizowani w ramach jeden strefy lub chociaż jednego piętra. W obiekcie musza znaleźć się także najemcy kluczowi, podnoszący prestiż i atrakcyjność projektu, którzy powinni być rozlokowani w taki sposób, aby ruch klientów odbywał się równomiernie na całej przestrzeni budynku.

Kwestie finansowe

Z perspektywy wynajmującego prawdopodobnie najistotniejszym aspektem zawierania umów najmu jest czynsz, który uiszczać będzie najemca. Czynsz bazowy to stała kwota określona w umowie. Ustalając czynsz bazowy, należy wziąć pod uwagę wielkość danej powierzchni oraz obowiązujące w danym typie obiektu stawki rynkowe. Taki czynsz musi być na tyle wysoki, aby w określonym czasie, po otwarciu obiektu dla klientów, przynieść wynajmującemu dochód.

Czynsz bazowy nie jest jednak jedyną opłatą, jaka powinna interesować wynajmującego podczas ustalania warunków najmu. Duże znaczenie ma także czynsz od obrotu. W ten sposób określa się dodatkową, zmienną część czynszu obliczaną na podstawie generowanych przez danego najemcę obrotów w porównaniu do czynszu bazowego, w rozliczeniu rocznym, kwartalnym lub miesięcznym. Jest to forma tzw. success fee dla wynajmującego za to, że sklep najemcy generuje większe obroty niż początkowo przewidywał uzgadniając czynsz bazowy.

Niektórzy wynajmujący decydują się również wesprzeć najemców w początkowym okresie najmu w formie tzw. „zachęt” (incentives), którymi mogą być min. czasowy rabat na czynsz, zwolnienia z czynszu w okresie remontu czy też kontrybucji na fit out. Ważnym kryterium przy udzielaniu takiego wsparcie jest wysokość czynszu efektywnego, czyli realna wartości czynszu, jaką wynajmujący otrzymuje po odliczeniu wszystkich dodatkowych, ewentualnych kosztów przyznanych incentivów w przeliczeniu na cały okres najmu.

Wśród opłat pozaczynszowych, uiszczanych przez najemcę danego lokalu mamy również opłata eksploatacyjna, opłata marketingowa, opłata za media.. Dodatkowo jako forma zabezpieczenia Umowy Najmu stosuje się depozyt lub gwarancję bankową oraz akt notarialny na zwrot lokalu oraz płatności.

Rodzaj zawieranych umów

Umowy mają duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości komercyjnej. Dobrze skonstruowana umowa jest podstawą dobrej współpracy pomiędzy najemcami a wynajmującym. W takiej umowie powinny się znajdować:

• strony umowy - opisane w dokładny sposób, z pełnymi danymi dotyczącymi nazw, adresów i innych identyfikacyjnych informacji. W umowie powinny znaleźć się również dane dotyczące reprezentantów obu stron oraz podstawa prawna reprezentacji;
• opis nieruchomości - łącznie z piętrem, numerem lokalu, powierzchnią i jej stanem technicznym w momencie przekazania jej najemcy
• przeznaczenie pomieszczenia - informacja o tym, jakiego rodzaju działalność będzie prowadzona w tej przestrzeni;
• okres najmu - informacja o tym, na jakiś okres umowa jest zawarta dokładne daty jej rozpoczęcia i ewentualnego zakończenia. Wynajmujący zwykle preferują umowy długoterminowe, najczęściej na okres 5 lat. Takie umowy pozwalają też najemcy na zwrot zainwestowanych w lokal nakładów. Innym mniej standardowym rozwiązaniem jest umowa krótkoterminowa, tzw. pop up, , która pozwala np. zweryfikować działalność nowych, ciekawych konceptów na rynku, które nie mają doświadczenia w prowadzeniu sklepów w centrach handlowych.
• czynsz – wartość czynszu bazowego oraz czynszu od obrotu
• dodatkowe opłaty- ustalenie innych kosztów, które może ponosić najemca
• obowiązki wynajmującego i obowiązki najemcy - związane między innymi z dozwolonym przeznaczeniem lokalu, z utrzymywaniem odpowiedniego stanu technicznego danego lokalu oraz centrum handlowego
• warunki rozwiązania umowy - w jakich sytuacjach dana umowa może zostać rozwiązana przed planowanym terminem jej zakończenia, okresy wypowiedzenia oraz kary umowne.

W jaki sposób Cushman&Wakefield może pomóc Ci w procesie najmu?

Zdajemy sobie sprawę, że proces najmu z perspektywy wynajmującego może być trudny. Właśnie dlatego w Cushman&Wakefield proponujemy usługi wynajmu nieruchomości komercyjnych, w ramach których możemy zająć się różnymi aspektami najmu komercyjnego, aby przejście przez ten proces stało się znacznie prostsze, a jego rezultatem było osiągnięcie Twoich celów strategicznych oraz jak najwyższych dochodów. Doradzamy w różnych aspektach - podpowiadamy, jak podzielić powierzchnię budynku, jaką strategię inwestycyjną warto przyjąć i jakie zapisy powinny znaleźć się w zawieranych umowach. Możemy również zatroszczyć się o pozyskiwanie najemców i przeprowadzanie z nimi negocjacji, a także ich weryfikację pod kątem zarówno finansowym, operacyjnym, jak i doświadczenia. Nasze usługi nie ograniczają się jednak wyłącznie do doradzania w kwestii samego najmu - możemy również zająć się sporządzeniem strategii, przygotowywaniem raportów czy analizą konkurencji.

Izabela Ługowska

Leasing Manager

Izabela Ługowska ma ponad 12-letnie doświadczenie w pracy na rynku nieruchomości komercyjnych. W 2012 r ukończyła ICSC European Retail Property School - Leasing – graduated Studies. W trakcie swojej kariery,...

+48 668216127

skontaktuj się z agentem