Rynek handlowy w Polsce Q2 2025 – Silna aktywność deweloperów

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce. Podobnie jak pierwszy kwartał, również drugi odnotował najwięcej powierzchni w budowie od 2019 roku. Ponadto w drugim kwartale swoje pierwsze sklepy stacjonarne otworzyło sześć marek, co potwierdza wysoką atrakcyjność Polski w oczach międzynarodowych sieci handlowych. Powody do zadowolenia mieli też właściciele centrów handlowych. Ten segment rynku zanotował, po lekkich spadkach na początku roku, zarówno wzrosty po stronie odwiedzalności, jak i obrotów w kwietniu i maju.

PODAŻ: blisko 90 000 mkw. nowej podaży1

Całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie niemal 17 mln mkw. W II kwartale tego roku podaż nowej powierzchni handlowej wyniosła ok. 90 000 mkw. GLA i była nieco niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy na rynek trafiło 125 000 mkw. GLA. Mimo to skala nowo wybudowanych obiektów pozostaje na porównywalnym poziomie do lat 2022 i 2023. Warto też dodać, że tym razem nowa podaż nie ograniczała się wyłącznie do formatu parków handlowych, jak to miało miejsce w poprzednich kwartałach – mówi Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Jak podaje raport Cushman & Wakefield, maj przyniósł bowiem otwarcie pierwszego w Krakowie centrum wyprzedażowego Designer Outlet. Obiekt o powierzchni ponad 19 000 mkw. był największym oddanym do użytku w II kwartale. Ponadto w tym okresie otwarto park handlowy Łabędzka w Gliwicach, który powstał w ramach przebudowy dawnego centrum handlowego z Tesco jako byłym, głównym najemcą, i dostarczył w sumie ok. 15 000 mkw. Dodatkowo w Szczawnie-Zdroju przy Pasażu Łączyńskiego można już robić zakupy w Leroy Merlin o pokaźnej powierzchni ok. 10 000 mkw. Pozostałe otwarcia nowych budynków dotyczyły parków handlowych o powierzchni poniżej 8000 mkw.

Rozbudowy obiektów handlowych dostarczyły w II kw. na polski rynek 22 000 tys. mkw. GLA i obejmowały głównie parki handlowe. Warto również wspomnieć, że w tym czasie dokonano oficjalnego zamknięcia centrum handlowego Glinki w Bydgoszczy, które zostanie przekształcone w park handlowy o nazwie Nowe Glinki.

Podobnie jak w pierwszym kwartale, również w drugim odnotowaliśmy najwięcej powierzchni w budowie od 2019 roku – aż 593 tys. mkw. GLA. Największy udział w aktywności deweloperskiej niezmiennie stanowi format parków handlowych, który odpowiada za 80% powierzchni w budowie. Kolejne miejsca zajmują magazyny handlowe marek DIY – 12% i centra handlowe – 8%. Najbardziej aktywnymi deweloperami wśród obiektów powyżej 5000 mkw. są: Saller, PKB Inwest Budowa i P.A. Nova. Wyhamowanie skali nowej podaży jest spodziewane dopiero w 2027 roku – dodaje Ewelina Staruch.

POPYT: nowe marki mają apetyt na polski rynek

W drugim kwartale polski rynek handlowy odnotował w sumie sześć debiutów. Do Polski weszła czeska marka soczewek kontaktowych Alensa, Bottlery (litewska sieć alkoholi luksusowych), Dreslow (polska marka z modą cyrkularną), czy Markovo (dubajska marka kosmetyczna). Swoje pierwsze lokale otworzyła też Motorola/ Lenovo (showroom produktów z sektora elektroniki) oraz Polski Stół (polski operator gastronomiczny).

Drugi kwartał dowiódł, że atrakcyjność naszego rynku w oczach sieci handlowych nie słabnie, a marki do tej pory niedostępne w Polsce poza online pojawiają się w naszych centrach handlowych i parkach. Zapowiadane są nowe wejścia i trwają negocjacje dotyczące najmu kolejnych lokali handlowych – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield.

SPRZEDAŻ DETALICZNA: najwyższe wzrosty od maja 2022 roku

W kwietniu i maju sprzedaż detaliczna utrzymała dodatnią dynamikę i objęła wzrostami wszystkie kategorie zakupowe z wyjątkiem grupy „Pozostałe”.

Jak pokazują dane GUS, kwietniowy wzrost sprzedaży detalicznej w cenach stałych na poziomie 7,6% r/r to najlepszy wynik od maja 2022 roku. Szczególnie po lutowym i marcowym spadku, kwietniowe wzrosty we wszystkich kategoriach zakupowych, poza kategorią „Pozostałe”, są dobrym prognostykiem dla dynamiki obrotów najemców w centrach handlowych. W maju sprzedaż detaliczna również utrzymała dodatnią dynamikę, choć nieco wyhamowała odnotowując wzrost o 4,4% r/r. Warto też podkreślić, że w europejskim badaniu wskaźnika ufności konsumenckiej, przygotowanym przez Eurostat, Polska jako jedyny członek UE osiągnęła dodatnią wartość. Już na przełomie 2024/2025 wyróżnialiśmy się na tle badanych krajów jako jedyny z prawie całkowicie odrodzonym optymizmem konsumentów – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

ODWIEDZALNOŚĆ I OBROTY W II KW. 2025: oba wskaźniki na plusie

Średnia odwiedzalność centrów handlowych w kwietniu wreszcie odbiła po lutowych i marcowych spadkach i wyniosła ok. 420 tys. klientów w przeliczeniu na jeden obiekt, co oznacza 2-procentowy wzrost r/r. Z kolei w maju przekroczyła 405 tys. klientów, co stanowiło wynik nieznacznie lepszy (o 0,3%) w porównaniu z majem 2024 – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Duże i bardzo duże centra handlowe (powyżej 40 000 mkw.) odnotowały stabilny wzrost odwiedzalności w obu analizowanych miesiącach, natomiast średnie (20-40 000 mkw.) i małe obiekty (poniżej 20 000 mkw.) odnotowały wzrosty odwiedzalności w kwietniu i delikatne spadki w maju (na poziomie -1%).

Obroty najemców w centrach i parkach handlowych w drugim kwartale przekroczyły 1100 PLN netto na mkw. Nominalnie obroty wzrosły o 6% w kwietniu i o 3% w maju. Łączne obroty od stycznia do maja 2025 roku przekroczyły 121,2 mld PLN i były o 1% wyższe niż rok wcześniej – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Wśród kategorii handlowych, których obroty w miesiącach kwiecień-maj 2025 roku wzrosły najbardziej, są: rozrywka (>30% r/r), restauracje (>10% r/r), zdrowie i uroda (>8% r/r) i usługi (>8% r/r). Obroty w sklepach z modą, stanowiących nadal największą pod względem udziału kategorię w tenant-mixie centrów handlowych, po bardzo dobrym kwietniu (>4% wzrostu), odnotowały ponad 3-procentowy spadek w maju.

CZYNSZE: parki handlowe notują wzrosty

Analizując stawki czynszów w najlepszych obiektach tzw. „prime” można zaobserwować ich systematyczny wzrost r/r spowodowany indeksacją o wskaźnik inflacji na początku roku oraz niesłabnącym zainteresowaniem najemców flagowymi lokalami.

Czynsze rok do roku wzrosły najsilniej w segmencie parków handlowych typu „prime”, w którym odnotowano również wzrost kwartał do kwartału. W przypadku centrów i ulic handlowych wzrosty rok do roku oscylują w granicach 12-13% dla najlepszych lokalizacji typu „prime”, natomiast w odniesieniu do I kwartału stawki były stabilne – podsumowuje Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield.

Michał Masztakowski

Dyrektor działu Retail

Michał pracuje w branży nieruchomości komercyjnych od ponad 25 lat, w tym w firmach doradczych, deweloperskich i wynajmujących powierzchnie handlowe. Do C&W dołączył ponownie na początku 2022 roku (wcześniej pracował...