Rynek handlowy w Polsce Q4 2025: parki handlowe nadal prowadzą

PODAŻ: najmocniejszy kwartał od 2016 roku

Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł wyraźne przyspieszenie po stronie nowej podaży. Na rynek trafiło około 314 tys. mkw. GLA, co było najwyższym kwartalnym wynikiem od 2016 roku. W całym 2025 roku oddano około 545 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a zdecydowaną przewagę utrzymały parki handlowe, które odpowiadały za 75% nowej podaży. Kolejne 13% przypadło na magazyny handlowe, 8% na centra handlowe, a 4% na outlet wyprzedażowy. Jednocześnie w 2025 roku z rynku ubyło około 80 tys. mkw. powierzchni handlowej w związku z zamknięciami i przebudowami wybranych obiektów. W efekcie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wzrosły do około 17,3 mln mkw. GLA.

W samym IV kw. do najważniejszych otwarć należały m.in. park handlowy S1 Dąbrovia o powierzchni 17,8 tys. mkw., Agata Meble w Olsztynie z 16 tys. mkw., park handlowy Targowa Lubartów z 15 tys. mkw., S1 Tarnowskie Góry z 15 tys. mkw. oraz centrum handlowe Brama Jury z 14,5 tys. mkw. Warto przy tym podkreślić, że blisko 65% nowo dostarczonej powierzchni trafiło do obiektów mniejszych niż 10 tys. mkw., co dobrze pokazuje, że rozwój rynku handlowego w Polsce coraz częściej opiera się na bardziej lokalnych i elastycznych formatach.

POPYT: nowe marki i lepsza sprzedaż

Po stronie popytu końcówka 2025 roku pokazała, że polski rynek retail nadal pozostaje atrakcyjny dla nowych graczy. W całym roku swoje pierwsze sklepy stacjonarne w Polsce otworzyło 31 marek, wobec 29 rok wcześniej. Sam czwarty kwartał przyniósł 10 debiutów, wśród których znalazły się m.in. Nikon, Longines, Dan John, HeyDude, GymBeam czy Baseus. To sugeruje, że mimo bardziej selektywnego podejścia do ekspansji, rynek handlowy w Polsce nadal przyciąga zarówno marki premium, jak i koncepty lifestyle’owe, gastronomiczne czy technologiczne.

Dane sprzedażowe również wspierają ten obraz. W okresie styczeń–listopad 2025 roku sprzedaż detaliczna w cenach stałych wzrosła o 4,4% r/r. W samym IV kw. październik przyniósł wzrost o 5,4% r/r, natomiast w listopadzie dynamika osłabła do 3,1% r/r. Na szczególną uwagę zasługują kategorie istotne dla centrów handlowych: meble, RTV i AGD urosły w listopadzie o 16,6% r/r, a tekstylia, odzież i obuwie o 12,2% r/r. To dobry sygnał dla właścicieli i najemców obiektów handlowych, bo pokazuje, że konsumpcja w segmentach nieżywnościowych pozostawała aktywna także pod koniec roku.

ODWIEDZALNOŚĆ I OBROTY: końcówka roku bez zaskoczeń

Sezonowo najmocniejszy okres dla centrów handlowych potwierdził swój potencjał także w 2025 roku. W październiku średnia odwiedzalność wyniosła około 427 tys. klientów na obiekt, co oznaczało wzrost o 0,4% r/r. Listopad okazał się słabszy – ruch spadł do około 400 tys. klientów, czyli o 3,2% r/r, ale grudzień przyniósł wyraźne odbicie do około 514 tys. odwiedzających, co oznaczało wzrost o 4,0% r/r. W całym 2025 roku odwiedzalność była jednak o około 1% niższa niż rok wcześniej.

Podobnie wyglądały obroty najemców. W październiku średni wynik wyniósł około 1 140 zł/mkw. i był o 4,2% wyższy niż rok wcześniej, podczas gdy w listopadzie spadł do około 1 120 zł/mkw., czyli o 2,3% r/r. Dane za styczeń–listopad wskazują jednak na około 2-procentowy wzrost obrotów rok do roku. Najlepiej radziły sobie usługi, rozrywka i gastronomia, natomiast słabsze wyniki odnotowano w żywności oraz części segmentu dom i elektronika. To pokazuje, że wyniki centrów handlowych są dziś coraz mocniej wspierane przez funkcje pozazakupowe i doświadczeniowe.

CZYNSZE: prime stabilne, parki rosną najszybciej

W najlepszych centrach handlowych i na głównych ulicach handlowych czynsze w IV kw. 2025 roku pozostały stabilne w ujęciu kwartalnym. W porównaniu z 2024 rokiem stawki w tych formatach wzrosły jednak o około 5–6%. Jeszcze mocniej zachowywały się parki handlowe prime, gdzie czynsze rosły systematycznie z kwartału na kwartał i w całym 2025 roku były o około 10% wyższe niż rok wcześniej. To potwierdza, że ten format pozostaje dziś jednym z najmocniejszych segmentów rynku retail.

Na początku 2026 roku indeksacja czynszów związana z inflacją miała wynieść około 3,5–4%. Raport wskazuje też, że dodatkowy potencjał wzrostu stawek mogą mieć przede wszystkim flagowe lokale oraz nowe umowy w obiektach prime. Oznacza to, że choć rynek handlowy w Polsce nie doświadcza gwałtownych skoków czynszowych, presja wzrostowa w najlepszych lokalizacjach pozostaje wyraźna.

RYNEK INWESTYCYJNY: mniej kapitału, ale zainteresowanie nie słabnie

W 2025 roku wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym wyniósł 859 mln EUR, co oznaczało spadek o 48% r/r wobec bardzo mocnego 2024 roku. Jednocześnie liczba transakcji utrzymała się na poziomie 52, czyli dokładnie takim samym jak rok wcześniej. Sektor handlowy odpowiadał za 19% całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, a najmocniej przyciągały kapitał parki handlowe. Właśnie ten segment wygenerował rekordowy w historii polskiego rynku wolumen inwestycyjny na poziomie 466 mln EUR.

Największą transakcją roku było przejęcie portfela 36 parków handlowych od TREI Real Estate przez joint venture Slate Asset Management i Ares Management Corporation za ponad 300 mln EUR. Drugą co do wielkości transakcją była sprzedaż centrum handlowego Libero w Katowicach za 103 mln EUR. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów wyniosły 6,45% dla centrów handlowych, 6,95% dla parków handlowych i 6,65% dla magazynów handlowych. To pokazuje, że kapitał nadal szuka aktywów stabilnych operacyjnie i dobrze dopasowanych do lokalnego popytu.

REGIONY: Warszawa prowadzi, Poznań najbardziej nasycony

Regionalny obraz rynku handlowego pozostaje zróżnicowany. Warszawa pozostaje największym rynkiem w Polsce z zasobami sięgającymi 2 411 300 mkw. we wszystkich formatach handlowych, w tym 1 415 800 mkw. w centrach handlowych. Aglomeracja Śląska zajmuje drugie miejsce z 1 595 300 mkw. łącznej powierzchni handlowej i 990 300 mkw. w centrach handlowych.

Na tle innych dużych rynków wyróżnia się Poznań, gdzie nasycenie powierzchnią w centrach handlowych wynosi 718 mkw. na 1 000 mieszkańców – to najwyższy poziom wśród ujętych aglomeracji. Dla porównania Wrocław osiąga 589 mkw. na 1 000 mieszkańców, Trójmiasto 563 mkw., a Kraków 473 mkw. Te różnice dobrze pokazują, że potencjał dalszego rozwoju rynku handlowego w Polsce jest silnie uzależniony od lokalnej struktury podaży i poziomu nasycenia.