MARKETBEAT Q3 2025

POPYT: nowe marki wracają, a kluczowe są najlepsze lokalizacje

Popyt na rynek handlowy w Polsce nie słabnie, choć jest coraz bardziej selektywny. W III kw. 2025 roku odnotowano 7 debiutów nowych marek handlowych, z czego 3 pojawiły się w Złotych Tarasach. To pokazuje, że marki zagraniczne nadal widzą potencjał w Polsce, ale wybierają lokalizacje o najwyższej rozpoznawalności i największym przepływie klientów. W praktyce oznacza to, że najsilniej korzystają obiekty o ugruntowanej pozycji rynkowej i najlepszym miksie najemców. Dla właścicieli topowych aktywów to argument za utrzymaniem mocnej polityki komercjalizacji, a dla najemców sygnał, że wejście do najbardziej pożądanych miejsc wymaga coraz większej precyzji i wyprzedzenia.

PODAŻ: parki handlowe umacniają dominację

Na koniec III kw. 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły 17 033 600 mkw., a od stycznia do września rynek powiększył się o 170,3 tys. mkw. W samym III kwartale oddano do użytku 90 tys. mkw. nowej powierzchni, niemal w całości w formule parków handlowych. Największym nowym obiektem był S1 Włocławek o powierzchni 17 000 mkw. Jednocześnie w budowie pozostawało 618 tys. mkw. w ramach 73 projektów, z czego 248 tys. mkw. przypadało na parki handlowe — to najwyższy wolumen tego formatu w budowie w historii. Co istotne, około 50% tej powierzchni powstaje w miastach i miejscowościach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców, poza głównymi aglomeracjami. To wyraźny sygnał, że rynek handlowy rośnie dziś przede wszystkim dzięki mniejszym ośrodkom i formatom codziennym, a nie wielkoskalowym projektom w największych miastach.

OBROTY I ODWIEDZALNOŚĆ: wyniki sprzedażowe rosną szybciej niż footfall

III kw. 2025 roku przyniósł mieszany, ale ogólnie korzystny obraz aktywności konsumenckiej. Średnia odwiedzalność centrów handlowych wyniosła około 425 tys. klientów na obiekt, przy czym najwyższy wynik zanotowano w sierpniu — 440 tys., choć był on o 1,4% niższy niż rok wcześniej. Jedynym miesiącem ze wzrostem odwiedzalności r/r był wrzesień, kiedy footfall zwiększył się o 3%, mimo że liczba odwiedzających wyniosła około 400 tys. Z perspektywy właścicieli ważniejsze są jednak obroty: średnio sięgnęły one około 1130 zł netto na mkw., co oznacza wzrost o 3,4% r/r, a w sierpniu wzrosły do 1145 zł/mkw. Najszybciej rosły przychody w usługach i gastronomii, co sugeruje, że centra handlowe coraz mocniej korzystają nie tylko z funkcji zakupowej, ale też z roli miejsca codziennych usług i spędzania czasu.

CZYNSZE: topowe obiekty nadal wzmacniają pozycję

Na rynku handlowym największą siłę cenową utrzymują obiekty typu prime. Raport pokazuje, że średnie czynsze dla najlepszych lokali wzrosły rok do roku we wszystkich trzech formatach: w centrach handlowych, na ulicach handlowych i w parkach handlowych. Najmocniej rosły stawki w parkach handlowych — o 12,5% r/r, podczas gdy w centrach handlowych i przy ulicach handlowych dynamika utrzymała się na poziomie około 7–10% r/r, przy stabilnych stawkach względem poprzedniego kwartału. Taki układ potwierdza dwie równoległe tendencje: po pierwsze, najbardziej poszukiwane lokalizacje nadal mają przewagę negocjacyjną; po drugie, obiekty średniej klasy i słabsze lokalizacje pozostawiają najemcom więcej przestrzeni do rozmów o warunkach. Dla rynku retail to oznacza rosnące rozwarstwienie między produktami prime i non-prime.

RYNEK INWESTYCYJNY: kapitał pozostaje aktywny, choć selektywny

Sektor handlowy pozostaje aktywny inwestycyjnie, choć tempo transakcyjne jest dziś bardziej wyważone niż w rekordowym 2024 roku, kiedy wolumen inwestycyjny przekroczył 1,6 mld EUR. W okresie od I do III kw. 2025 roku sprzedano aktywa o wartości ponad 450 mln EUR, a raport wskazuje, że planowane transakcje do końca roku mogą pozwolić na podwojenie tej wartości. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku uwagę inwestorów przyciągały przede wszystkim parki handlowe, a największą transakcją było przejęcie portfela 10 parków handlowych przez czeskiego inwestora My Parks. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wynoszą obecnie 6,45% dla centrów handlowych, 6,95% dla parków handlowych i 6,65% dla magazynów handlowych. To potwierdza, że rynek handlowy w Polsce pozostaje atrakcyjny kapitałowo, ale inwestorzy są dziś wyraźnie bardziej skupieni na jakości aktywa i odporności formatu.

REGIONY: Warszawa prowadzi, ale to nie ona dyktuje cały rynek

Regionalny obraz rynku handlowego pozostaje zróżnicowany. Warszawa centrum utrzymuje pozycję lidera z zasobami wszystkich formatów handlowych na poziomie 2 418 800 mkw., z czego 1 415 800 mkw. przypada na centra handlowe. Z kolei Aglomeracja Śląska zgromadziła 1 586 100 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a Trójmiasto przekroczyło poziom 1 007 500 mkw. Warto też zwrócić uwagę na Poznań, gdzie nasycenie powierzchnią w centrach handlowych sięga 731 mkw. na 1000 mieszkańców — to najwyższy wynik w zestawieniu. Wrocław pozostaje jednym z najmocniejszych rynków dużomiejskich z zasobami 877 000 mkw. i stopą kapitalizacji dla najlepszych obiektów na poziomie 6,70%.